Столичный арендный рынок стабилизируется, снижение ставок прекратилось, наблюдается приток арендаторов из регионов и из-за границы

На московский рынок аренды жилья в 2017 году вернулись иностранные и иногородние арендаторы. Кроме того, больше квартир владельцы стали сдавать без мебели, многие квартиры успешно сдаются с серьезными недостатками, а собственники не готовы идти на уступки и вкладываться в благоустройство. Об этом говорится в итоговом исследовании столичного арендного рынка за 2017 год, подготовленном аналитиками компании «Инком-Недвижимость» (есть в распоряжении редакции).

В столицу возвращаются региональные и иностранные арендаторы: до 90% заявок на подбор бюджетных вариантов поступает от прибывающих в Москву арендаторов из регионов РФ и стран бывшего СССР, отмечают эксперты.

Вырос также спрос на корпоративный наем, когда иностранные и отечественные региональные компании снимают жилье для своих представителей в Москве. В настоящее время на их долю приходится 23% от общего спроса на столичном рынке аренды. Фирмы из стран Азии реализуют сегодня 39% корпоративного спроса. С 3% до 6% за год выросло количество европейских фирм, арендующих квартиры в Москве. Во втором квартале этого года, впервые с 2014-го, было зафиксировано возвращение на рынок корпоративного найма предпринимателей из США, указано в обзоре.

Еще одна тенденция этого года — рост числа квартир, сдаваемых без мебели. Сегодня их доля на московском рынке аренды составляет 35% от общего числа предложений. Такой высокий показатель достигнут в этом году за счет первичного жилья: более половины «пустых» квартир расположены в новостройках. Скидки на аренду таких объектов по сравнению с меблированными составляет 10% в бизнес-классе и доходит до 15% в экономе. Жилплощадь без мебели может быть сдана вовсе без снижения цены: около 15% нанимателей заинтересованы именно в таких лотах, говорится в исследовании.

Около 30% сдающихся в аренду квартир обставлены устаревшей мебелью, причем дисконт в таких случаях не предусмотрен, так же как и повышение ставки аренды для жилья с современной меблировкой. Примерно две трети лотов с ветхой обстановкой расположены в хрущевках, остальные приходятся на сталинки и брежневки. В современных домах квартир со старой мебелью практически нет, отмечают эксперты.

Около 18% квартир в Москве, предлагаемых в аренду, требуют косметического ремонта, но сдаются без скидок, так как изначально занимают нишу низкобюджетного жилья. Около 10% имеют серьезные недостатки и почти непригодны для проживания — это неликвид вторичного рынка (например, квартиры после затопления, с разрушенными полами или с поврежденной электропроводкой) либо объекты в новостройках без чистовой отделки: и те и другие сдаются «под ремонт» — с тем чтобы работы были выполнены силами арендаторов, указано в исследовании.

В настоящее время не более 40% арендодателей столичных квартир массовых сегментов готовы идти на уступки и удовлетворять просьбы квартирантов о благоустройстве жилья, причем речь идет не о масштабных изменениях (таких, например, как ремонт или покупка мебели), а о необходимых мерах вроде приобретения стиральной машины или устранения мелких неисправностей. Сегодня для самого низкобюджетного найма в масс-маркете подобные опции уже не предусмотрены вовсе, тогда как в категориях эконом плюс и комфорт тенденция пока сохраняется, отмечают аналитики.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

ФГБОУ ВПО «Астраханский государственный технический университет»

ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА АРЕНДНОГО ЖИЛЬЯ В РОССИИ

Соловьёва Мария Валерьевна

магистрант «Производственный

менеджмент в строительстве»

Данная статья посвящена вопросу улучшения жилищных условий граждан России путём развития института арендного жилья. Актуальность работы обусловлена внесением в 2014 году изменений в законодательство Российской Федерации, закреплением правовых основ предоставления жилых помещений по договорам социального найма.

Ключевые слова: Аренда, договор найма, жилье, рынок доступного жилья арендный жилье договор жилищный

На фоне общей паники, связанной с систематическим ослаблением рубля и ростом курса иностранных валют, строительной отрасли, по мнению некоторых аналитиков, в 2015 году грозит снижение покупательской способности на рынке жилья. Это может негативно отразится на внутриэкономических процессах страны, учитывая, что строительная отрасль является системообразующей в современной экономике страны, и темпы её развития непосредственно влияют на степень развития смежных отраслей, таких как промышленность, энергетика, производство продукции домашнего и хозяйственного потребления. Вместе с тем, на сегодняшний день складывается такая ситуация, когда более 60% граждан России не удовлетворены своими жилищными условиями.

Степень обеспеченности жильем остается ещё недостаточной и по данным Росстата по итогам 2013 года составляет 23,4%. Чтобы выйти на общеевропейские показатели, необходимо в несколько раз нарастить темпы жилищного строительства.

Действующие целевые и государственные программы затрагивают, главным образом, льготные и социально незащищенные категории граждан, к примеру, военнослужащие, многодетные семьи, молодые семьи. При этом по данным социологических исследований приобретение жилья за счёт собственных средств или посредством привлечения заёмных - доступно лишь трети населения страны. А средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра жилья составляет в городах порядка 36649 рублей.

На этом фоне весьма своевременным и оправданным представляется принятие Федерального закона от 21.07.2014 года № 217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования». Возникает новый вид для современной России жилья - наёмные дома и пользование жилыми помещениями по договору некоммерческого найма, нацеленный на граждан с невысоким уровнем дохода, но не малоимущим гражданам. Указанный Федеральный закон даёт толчок развитию системы арендного жилья в современной России, что обсуждалось уже с 1999 года на различных уровнях власти.

Надо отметить, что в России уже накоплен определённый исторический опыт в данном направлении. Так называемые доходные дома стали строить в XVIII веке, а пик их развития пришёлся на конец XIX - начало XX века. Подобные дома строились различного класса от элитного до эконом, а квартиры были рассчитаны на самые разные сословия.

Богатый опыт аренды жилья имеется и в ряде зарубежных стран, таких как: США, Канада, Великобритания, Аргентина, где в различных формах аренды находится в среднем треть жилищного фонда. В качестве арендодателей в основном выступают: государственные структуры, муниципалитеты и региональные образования, кооперативы, работодатели, общественные фонды и ассоциации, физические лица (собственники жилья).

Вместе с тем начало реализации проекта арендного жилья невозможно без дальнейшего развития законодательной базы, как на федеральном, так и на региональном уровне. Рынок арендного жилья также должен быть транспарентным, с чётко определёнными правами и обязанностями как арендаторов, так и арендодателей.

Поэтому необходимо:

Установить порядок определения органами местного самоуправления дохода, в том числе и максимального дохода граждан и постоянно проживающих совместно с ними членов их семей и стоимости подлежащего налогообложению их имущества в целях признания граждан нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования;

Установить основания признания граждан нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования;

Утвердить порядок учёта граждан, нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, в том числе порядок принятия на этот учёт, отказа в принятии на него, снятия с такого учёта;

Разработать порядок учёта наёмных домов социального использования и земельных участков, предоставленных или предназначенных для их строительства;

Проработать порядок информирования граждан о постановке на учёт; о количестве жилых помещений, которые можно предоставить; учёта наймодателями заявлений о предоставлении жилых помещений жилищного фонда социального использования; установления максимального размера платы за наем жилого помещения по договору найма;

Законодательно урегулировать вопрос предоставления в аренду без проведения торгов и без предварительного согласования мест размещения объектов земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, некоммерческим организациям, созданным субъектами Российской Федерации или муниципальными образованиями для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наёмных домов социального использования.

Таким образом, регионам необходимо провести значительную работу по созданию условий для формирования рынка доступного наёмного жилья и развития жилищного фонда некоммерческого использования.

Помимо предоставления земельных участков на льготных условиях следует обратить внимание на осуществление государственного контроля за использованием жилищного фонда социального найма, а также на субсидирование строительства подобного жилья, что позволит привлечь частные инвестиции. Также в целях дополнительного стимулирования спроса, при условии длительного срока аренды, рассмотреть возможность последующего выкупа арендуемого жилья арендатором у арендодателя.

Процесс создания цивилизованного рынка арендного жилья в России постепенно вступает в стадию апробации, хотя пока и на бумаге. Однако уже сейчас нельзя не обратить внимание на положительные перспективы, которые открываются перед потребителями рынка и перед государством. Активно функционирующий «серый» рынок арендного жилья не только не защищает арендатора от махинаций риэлторов и арендодателей, но и зачастую вынуждает снимать жильё низкого качества по излишне завышенной цене.

Кроме того легализация ситуации на рынке аренды недвижимости позволит привлечь с бюджет государства дополнительные налоговые поступления от арендодателей. По данным Федеральной налоговой службы России лишь около 5% арендодателей встали на налоговый учёт.

Сегодня Налоговый Кодекс позволяет получить налоговый вычет при покупке либо при продаже жилья, однако внесение соответствующих поправок, касающихся получения вычета при аренде жилья, на мой взгляд, позволит стимулировать процессы узаконения отношений между сторонами.

Понятно, что в одночасье решить все обозначенные проблемы не получится, и для достижения конечного результата потребуется кропотливая работа и консолидация усилий всех ветвей власти, да и самих граждан.

Нельзя забывать о том, что первостепенная задача жилищной политики в нашей стране заключается в формировании механизмов и методов решения жилищных проблем граждан с учётом уровня их доходов и потребностей. Федеральным и региональным исполнительным органам государственной власти, органам местного самоуправления необходимо стремиться к тому, чтобы рынок арендного жилья стал доступен и социально ориентирован, и семьям со средним достатком не составило проблем найти недорогую квартиру с нормальными условиями проживания.

Библиографический список

1. Основные показатели жилищных условий населения. Росстат. Электронный ресурс http://www.gks.ru/free_doc/new_site/population/jil-f/jkh39.htm (дата обращения 13.04.2015).

2. Хованская Г.П. О некоммерческом найме жилых помещений как способе решения жилищной проблемы граждан с невысоким уровнем дохода. // Вопросы жилищной политики и жилищно-коммунального хозяйства. Информационно-аналитические материалы / Под общей ред. Г.П.Хованской. М.: Издание Государственной Думы, 2014. 320 с.

3. Казьмин Д. Арендаторы жилья могут получить налоговый вычет на свои расходы // Ведомости. № 3304 от 13.03.2013. Сетевой журнал. http://www.vedomosti.ru/finance/articles/2013/03/13/vychet_pomozhet_uchetu (дата обращения 10.04.2015).

Размещено на Allbest.ru

Подобные документы

    Рынок жилья: понятие, характеристика и виды жилых помещений специализированного жилищного фонда. Механизмы и сегменты, взаимосвязь отдельных участников, инструменты статистического исследования. Анализ рынка жилья в городе Астрахань и в России в целом.

    курсовая работа , добавлен 03.05.2016

    дипломная работа , добавлен 24.02.2014

    Основные понятия рынка недвижимости. Состояние рынка жилья на середину 2009 года: стадии становления и развития рынка жилья, цены на недвижимость в настоящее время, факторы, на них влияющие. Закономерность долгосрочного развития региональных рынков.

    курсовая работа , добавлен 09.12.2010

    Организация и механизм функционирования жилищного рынка. Рынок жилья в России на сегодняшний день. Состояние рынка недвижимости г. Красноярска 1 квартал 2006 года. Причины роста цен на рынке жилья необходимость развития рынка доступного жилья. Ипотека.

    курсовая работа , добавлен 16.04.2008

    Роль рынка жилья и его особенности. Градация жилищного фонда согласно Жилищному Кодексу РФ. Методы осуществления регулирования рынка жилья в России и их характеристика. Важнейшие проблемы, сдерживающие формирование рынка доступного жилья, пути их решения.

    реферат , добавлен 25.07.2010

    Изучение предмета и задач статистики рынка жилья. Причины роста цен на рынке жилья, обоснование необходимости развития рынка доступного жилья. Статистическая сводка и группировка. Построение и анализ ранжированного и интервального ряда. Индексный анализ.

    курсовая работа , добавлен 19.10.2011

    Законодательная база рынка недвижимости, понятие, структура и факторы, влияющие на него. Современное состояние, проблемы и перспективы развития рынка жилья в РФ. Меры по улучшению обеспеченности населения жильем. Прогноз развития рынка Москвы и Перми.

    курсовая работа , добавлен 18.12.2014

    Характеристика движения рынка жилья Российской Федерации до кризиса. Постепенный выход страны из кризиса. Средняя стоимость квадратного метра жилья в Иркутске. Анализ рынка недвижимости в 2009 и 2010 годах. Современный рынок доступного жилья в Иркутске.

    реферат , добавлен 17.11.2010

    Социально-экономическое значение статистического изучения проблем рынка жилья и недвижимости, его перспективы в России. Структурный статистический анализ рынка, сравнительная оценка по регионам. Направленный совершенный показатель статистической оценки.

    курсовая работа , добавлен 06.02.2015

    Состояние рынка жилья на середину 2009 года. Стадии становления и развития рынка жилья в новейшей истории России. Баланс факторов, определяющих среднесрочную динамику цен на жилье. Изменения ситуации, корректировка прогноза: нефть; доллар; отток капитала.

ИНКОМ-Недвижимость отметили ключевые тенденции 2017 года на столичном рынке найма жилья: в их числе - низкобюджетные квартиры с дефектами могут быть сданы даже без дисконта, а практически непригодные для проживания - со скидкой до 40%; меньше половины арендодателей объектов массовых сегментов готовы благоустраивать жилье по просьбе нанимателей.

«Неликвид» рынка аренды:
квартиры с дефектами могут быть сданы без дисконта;
10% объектов имеют серьезные недостатки - тогда скидки доходят до 40%

Несмотря на то, что в настоящее время предложение найма жилья по-прежнему превышает спрос, даже неликвидные лоты могут оказаться востребованными - в первую очередь за счет снижения ставок найма. Специалисты Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость провели анализ состава предложения на предмет наличия тех или иных недостатков у представленных объектов. Так, доля лотов, которые сдаются без мебели, составляет 35% от общего числа предложений. Такой высокий показатель достигнут за счет первичного жилья: более половины «пустых» квартир - в новостройках. Дисконт при аренде таких объектов по сравнению с меблированными составляет 10% в бизнес-классе и доходит до 15% в «экономе». Даже в условиях кризиса тенденции к увеличению размера скидок не наблюдается. Более того, жилплощадь без мебели может быть сдана вовсе без снижения цены: в настоящее время около 15% нанимателей заинтересованы именно в таких лотах.

30% сдающихся в аренду квартир обставлены устаревшей мебелью, причем дисконт в таких случаях не предусмотрен, так же как и повышение ставки найма для жилья с современной меблировкой. 2/3 лотов с ветхой обстановкой расположены в «хрущевках», остальные приходятся на «сталинки» и «брежневки». В современных домах арендного жилья с вышедшей в тираж меблировкой практически нет.

Важное значение имеет состояние квартиры - нужен ли косметический ремонт, есть ли сильные повреждения. Исследования специалистов ИНКОМ-Недвижимость показали, что 18% предложения на рынке аренды - это квартиры, требующие косметического ремонта. Такие объекты также сдаются внаем без дисконта, так как изначально занимают нишу низкобюджетного жилья.

Около 10% имеют серьезные недостатки и почти непригодны для проживания - это «неликвид» вторичного рынка (например, квартиры после затопления, с разрушенными полами или с нарушением электропроводки) либо объекты в новостройках без чистовой отделки: и те, и другие сдаются «под ремонт» - с тем чтобы работы были выполнены силами арендаторов. Однако необходимо отметить, что даже при довольно существенных повреждениях квартиры не всегда пополняют число лотов для сдачи «под ремонт». Порой собственники обозначают их как обычное жилье, но готовы предоставить нанимателям скидку: ее размер варьирует от 10 до 40% в зависимости от «масштаба бедствия».

В настоящее время не более 40% арендодателей столичных квартир массовых сегментов готовы идти на уступки и удовлетворять просьбы квартирантов о благоустройстве жилья, причем речь идет не о масштабных изменениях (таких, например, как ремонт или покупка мебели), а о необходимых мерах вроде приобретения стиральной машины или устранения мелких неисправностей. Сегодня для самого низкобюджетного найма в масс-маркете подобные опции уже не предусмотрены вовсе, тогда как в категориях «эконом плюс» и «комфорт» тенденция пока сохраняется.

Оксана Полякова, заместитель директора Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость комментирует: «Многие наймодатели позаботились о подготовке своих объектов к сдаче внаем с целью повысить их ликвидность и избежать простоя; эти собственники не планируют дополнительные траты на благоустройство жилья. В любом случае стороны сделки находят компромиссные решения, которые устраивают всех».

«Двойная экспозиция» и «двойная аренда»:
рост популярности альтернативных вариантов

По свидетельству специалистов ИНКОМ-Недвижимость, сейчас в среднем 30% объектов, экспонируемых на столичном рынке аренды жилья, одновременно выставлены и на продажу; у 10% нанимателей в период действия договора найма менялись собственники, и число подобных ситуаций за прошедший год выросло в 5 раз.

Наибольшая заинтересованность в сдаче в аренду продаваемой жилплощади отмечается у владельцев объектов «эконом» и «премиум»: их 45 и 35% соответственно. Это можно объяснить минимальными значениями покупательского спроса - при широте выбора - на объекты с низкими качественными характеристиками, с одной стороны, и невысокой востребованностью эксклюзивных лотов, с другой. Еще одна причина - обременительность содержания жилых площадей без дополнительной, в частности, арендной прибыли: для первой категории собственников - по причине невысокого уровня их доходов, для второй - ввиду дорогостоящего обслуживания премиальных объектов. Среди лотов бизнес-класса таких «двойников» около 25%.

Оксана Полякова: «Многие, кто планирует продать жилплощадь, не уверены в скором совершении выгодной сделки - они рассчитывают путем найма уберечь квартиру от простоя, а себя - от трат на ее содержание. Конечно, пункт о вероятной реализации объекта прописывается в договоре найма, но для арендаторов смена собственников создает определенные неудобства, которые могут компенсироваться скидкой по арендной ставке на период продажи - как правило, дисконт составляет около 10%. Согласно законодательству, заключенный договор найма не может быть прерван в результате совершенной впоследствии сделки купли-продажи с этим помещением. Арендатор имеет право оставаться на месте после смены собственника квартиры».

Кроме того, существует определенная категория покупателей, для которых наниматели в квартире - несомненный плюс. Сегодня, когда сдать жилплощадь по выгодной цене не так легко, как это было раньше, наличие арендатора в купленной квартире в определенных жизненных обстоятельствах рассматривается не как обременение, а практически в качестве бонуса.

Еще одна характерная тенденция массового рынка аренды, которую выделяют эксперты ИНКОМ-Недвижимость, - рост числа тех, кто сдает свои квартиры и одновременно снимает другие для собственного проживания. Сегодня доля т. н. двойной аренды, когда собственник является одновременно нанимателем и наймодателем, составляет 27% от общего числа участников столичного рынка: это на 7 п. п. больше, чем год назад, и есть предпосылки для дальнейшего усиления данного тренда.

Оксана Полякова: «Явление, в первую очередь, объясняется экономическими реалиями: в связи с тем, что платежеспособность населения пока не растет, временный обмен „лишних“ квадратных метров на гарантированный ежемесячный доход - это возможность пережить непростой период».

Финансовая нестабильность заставляет часть граждан с опасением относиться к использованию ипотечных займов и способствует популярности «двойной аренды»: например, выросшая семья может снять квартиру большей площади. При таком решении отсутствуют риски, связанные с выплатой кредита, и есть возможность «отыграть» ситуацию назад, просто вернувшись в собственное жилье.

Состав арендаторов пополняется:
в Москву возвращаются фирмы из США и Европы

На московском рынке аренды жилья экономкласса отмечена тенденция стабилизации и почти полного прекращения «внутренних» миграций нанимателей. В столицу возвращаются региональные и иностранные арендаторы: до 90% заявок на подбор бюджетных вариантов поступает от прибывающих в Москву арендаторов из регионов РФ и стран бывшего СССР. 35% от этой группы нанимателей намерены сделать карьеру и осесть в столице, порядка 60% имеют целью исключительно заработки, 5% приходится на студентов.

Среди ключевых тенденций столичного рынка найма во II квартале 2017 года специалисты Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость выделяют изменения в картине спроса на корпоративный найм - когда иностранные и отечественные региональные компании снимают жилье для своих представителей в Москве. В настоящее время на их долю приходится 23% от общего спроса на столичном рынке аренды. Фирмы-арендаторы из стран Азии реализуют сегодня 39% корпоративного спроса: особенно активны предприниматели из Китая, Индии, Тайваня, Японии. Показательно, что в докризисном 2013-м азиатским компаниям принадлежало не более 10% спроса. С 3% до 6% за год выросло количество европейских предприятий, арендующих для своих резидентов квартиры в Москве, в частности, из таких стран, как Финляндия, Германия, Австрия, государств Балканского полуострова. Во II квартале этого года, впервые с 2014-го, было зафиксировано возвращение на рынок корпоративного найма предпринимателей из США: представители малого и среднего бизнеса начали открывать офисы в Москве и арендовать квартиры для своих резидентов. Сегодня их доля не превышает 2% корпоративного спроса, однако специалисты ИНКОМ-Недвижимость видят перспективы для усиления данного тренда.

Оксана Полякова: «Выявленная положительная динамика является зеркалом развития партнерских отношений России на международном уровне, несмотря на существующие барьеры, - именно за счет зарубежных компаний увеличилась доля присутствия корпоративных клиентов на московском рынке аренды».

Однако основной спрос на корпоративный найм - 53% - по-прежнему формируется за счет компаний из регионов РФ и стран СНГ.

Аренда загородных домов:
этим летом спрос был почти в 1,5 раза ниже прошлогоднего;
новогодний найм непопулярен

В этом году летний спрос на аренду загородных домов продемонстрировал негативную динамику, причем весьма существенную - минус 49% по сравнению с показателем аналогичного периода 2016-го. Среди основных причин сложившейся ситуации эксперты компании называют аномально неблагоприятные погодные условия этим летом, а также рост числа экономичных предложений курортного отдыха за границей (в частности, открытие для россиян Турции как массового туристического направления). Несмотря на небольшую востребованность найма загородных объектов, арендодатели не снижали цены.

Оксана Полякова: «Ставки найма загородного жилья сохраняют стабильность с осени 2015 года. Их колебания возможны в связи с сезонными факторами - например, за счет недорогих дач, которые арендуют только летом и нередко с индивидуальным дисконтом до 10–15%: в этот период они снижают общую среднюю стоимость найма лотов. У домов, предназначенных для круглогодичного проживания (с отоплением, канализацией, водопроводом и т. п.), арендные ставки остаются примерно на одном уровне. Загородный сегмент подчиняется общему закону рынка аренды жилья: ограничение срока найма снижает ежемесячную ставку по сравнению с долгосрочной арендой. Например, если объект сдается на полгода, скажем, с апреля по сентябрь или с мая по октябрь, то удешевление незначительное - не более чем на 10%. При найме на три месяца ценовой минус составляет 15–20%, на месяц-полтора - около 30%. Нынешние „летние“ арендные ставки практически не отличались от тех, что были год назад».

Тип строения

Средняя стоимость найма,
ноябрь 2016 г., руб.

Средняя стоимость найма,
ноябрь 2017 г., руб.

Динамика изменений

Коттеджи
Данные Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость

Оксана Полякова: «Так называемый новогодний спрос в загородном сегменте аренды жилья последовательно снижается - сравнительный анализ индексов востребованности таких лотов в ноябре 2016 и 2017 годов выявил отрицательную коррекцию в размере 10%. Сейчас можно говорить о том, что популярность аренды загородных объектов для проведения Нового года и рождественских каникул на 15% ниже, чем в прошлом. В массовом сегменте востребованы бюджетные предложения стоимостью до 60 тысяч рублей за несколько дней праздников. Традиционно плата за 10 дней пользования домом во время зимних каникул устанавливается в размере 80% или 100% от обычной месячной арендной ставки плюс страховой депозит в таком же объеме (из-за рисков порчи имущества), который возвращается сразу по окончании найма».

В преддверии начала нового учебного года рядом с ведущими столичными университетами практически не осталось доступного арендного жилья. Впрочем, как отмечают специалисты ЦИАН, в любое другое время года найти недорогую квартиру в аренду в шаговом доступе от лучших вузов Москвы тоже непросто – большинство из них располагаются в престижных районах с высокими арендными ставками.

Жить в пешеходной доступности от своего университета, но при этом не в общежитии, а в отдельной квартире, — это мечта многих студентов. Причем не только иногородних. Однако обучающиеся в десяти лучших московских высших учебных заведениях должны быть весьма состоятельными людьми, чтобы позволить себе такую возможность. Дело в том, что большинство столичных вузов из Топ-10 расположены в престижных локациях – в Центральном административном округе или на западе Москвы.

По оценке ЦИАН, в радиусе одного километра от десяти лучших вузов Москвы расположено порядка 10% всего объема квартир на арендном рынке столицы. В структуре предложения превалируют «трешки» и многокомнатные (4 и более комнат) квартиры – на их долю приходится 35% и 38% соответственно. Что касается ценовых характеристик, то 75% всего объема – это лоты с арендной ставкой выше 100 тыс. рублей в месяц. А вот в категории до 50 тыс. рублей в месяц включительно экспонируется лишь 5,6% объема.

Московский государственный университет им. Ломоносова (1 место в общероссийском рейтинге)

Рядом с главным российским университетом найти доступное жилье практически нереально. Жилой фонд в шаговом доступе от территории МГУ в основном представлен новыми жилыми комплексами «Шуваловский» и «Доминион», а также сталинскими домами вдоль проспекта Вернадского. 58,5% предложений на арендном рынке в данной локации – это квартиры со ставкой от 100 тыс. рублей в месяц. До 30 тыс. рублей в месяц не представлено ни одного лота, а в диапазоне от 30 тыс. до 50 тыс. рублей – 6,2% квартир.

Ценовой минимум сегодня составляет 35 тыс. рублей в месяц за однокомнатную квартиру в пятиэтажке на Ломоносовском проспекте. А самая дорогая квартира обойдется в 1,1 млн рублей в месяц. Это будет лот площадью 250 кв. м с террасой в элитном жилом комплексе «Монолит» на улице Косыгина.

Московский физико-технический институт (2 место)

МФТИ – единственный московский вуз из десятки лучших, который базируется за пределами столицы. Поэтому цены на аренду рядом с ним вполне демократичные – 75% объектов можно арендовать за 30 тыс. рублей в месяц или дешевле. В частности, самый доступный лот обойдется в 20 тыс. рублей в месяц. В этом бюджете предлагается «однушка» в десяти минутах ходьбы от главного здания института. Максимум – 39 тыс. рублей за однокомнатную квартиру в новом доме, с только что законченным ремонтом, «свежей» мебелью и техникой.

Национальный исследовательский ядерный университет «МИФИ» (3 место)

МИФИ, хоть и находится в границах Москвы, также не может похвастаться престижностью местоположения. Поэтому здесь студенты имеют возможность найти недорогие варианты. В категории до 30 тыс. рублей в месяц включительно выставлены 20,5% квартир. А половина всего объема экспонируется в диапазоне от 30 тыс. до 50 тыс. рублей. Стартуют цены от 25 тыс. рублей в месяц. Это будет «однушка» в пятиэтажном доме, с косметическим ремонтом и минимумом мебели. «Потолок» — 110 тыс. рублей в месяц. За эту сумму предлагается арендовать 100-метровую квартиру с качественной отделкой в ЖК «Миллион алых роз».

Московский государственный институт международных отношений МИД РФ (5 место)

МГИМО расположен в районе Проспект Вернадского, что напрямую отражается на арендных ставках в шаговом доступе от института – 54% лотов в этой локации выставлены по цене от 100 тыс. рублей в месяц. Впрочем, можно найти и вполне бюджетный вариант всего в пяти минутах пешком – квартиру со ставкой 35 тыс. рублей в месяц в пятиэтажке на улице Лобачевского. Верхняя планка находится на уровне $7 тыс. (примерно 410 тыс. рублей). Это квартира площадью 179 кв. м со стильной дизайнерской отделкой в элитном жилом доме на улице Удальцова.

Национальный исследовательский университет «Высшая школа экономики» (6 место)

«Вышка» — это один из самых близко расположенных к Кремлю столичных ВУЗов. Поэтому в бюджете до 50 тыс. рублей в месяц включительно здесь представлено лишь 0,2% лотов. А в более чем 90% случаев ставка превышает отметку в 100 тыс. рублей в месяц. За 38 тыс. рублей в месяц можно арендовать студию площадью 20 «квадратов» в Печатниковом переулке. А за 35 тыс. евро (около 2,5 млн в рублевом эквиваленте) предлагается целый особняк в Архангельском переулке. Он имеет гостиничную планировку и мог бы подойти для компании состоятельных студентов.

Московский государственный технический университет им. Баумана (7 место)

Рядом с МГТУ им. Баумана найти недорогое арендное жилье непросто, но все-таки возможно. Лотов до 30 тыс. рублей в месяц здесь не представлено ни одного, однако в категории от 30 тыс. до 50 тыс. рублей предлагается 25% всего объема квартир. Порог входа находится на уровне 35 тыс. рублей в месяц – «однушка» на Спартаковской улице. А самая дорогая арендная квартира обойдется в 190 тыс. рублей в месяц. Арендатору достанется светлое и стильное жилое пространство площадью 160 кв. м в жилом комплексе «Каскад».

Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте РФ (11 место)

РАНХиГС – это еще один столичный вуз в престижной локации. Он расположен рядом с метро «Юго-Западная», поэтому арендные ставки здесь находятся на довольно высоком уровне. Правда, за счет наличия массивов типовой панельной застройки найти недорогое жилье все-таки возможно: без малого 19% предложения относится к категории до 50 тыс. рублей в месяц включительно. Причем самую недорогую квартиру можно арендовать всего за 22 тыс. рублей в месяц. Подвох в том, что она выставлена на продажу, а арендатора попросят покинуть помещение в течение месяца после того, как произойдет сделка. Максимальная отметка находится на уровне 300 тыс. рублей в месяц – только что отремонтированная квартира площадью 180 кв. м в новом жилом комплексе «Елена».

Финансовый университет при Правительстве РФ (13 место)

Финансовый университет находится рядом с метро «Сокол». Здесь же расположен жилой комплекс «Триумф-Палас» — один из самых высоких жилых домов в Европе, квартиры в котором весьма дороги. Именно на эту высотку приходится основной объем арендного предложения в данной локации. При этом по ставке от 100 тыс. рублей в месяц выставлено 80% лотов. Самая низкая ставка в районе Финансового университета установлена на уровне 30 тыс. рублей в месяц за «однушку» в пятиэтажке. А за 750 тыс. рублей в месяц квартиру площадью 323 кв. м в «Триумф-Паласе».

Национальный исследовательский технологический университет «МИСиС» (17 место)

Студентам МИСиС «не повезло» с локацией вуза – он находится в одном из самых дорогих столичных районов Якиманка. 85% лотов здесь можно арендовать по ставке от 100 тыс. рублей в месяц. А квартир со ставкой до 50 тыс. рублей в месяц наберется не более десятка. Одна из них – это квартира за 35 тыс. рублей в месяц на Шаболовке. А максимальный ценник — $20 тыс. (примерно 1,17 млн рублей) в месяц за роскошный четырехуровневый пентхаус с авторской отделкой в жилом комплексе «Созвездие Капитал».

Российский государственный университет нефти и газа им. Губкина (18 место)

Топ-10 московских ВУЗов замыкает Университет нефти и газа им. Губкина. Несмотря на то, что расположен он в хорошем районе на Ленинском проспекте, цены здесь далеко не такие высокие, как рядом с большинством остальных институтов. Почти 60% арендного предложения в этой локации относится к ценовой категории от 50 тыс. до 100 тыс. рублей в месяц, в то время как свыше 100 тыс. рублей в месяц экспонируется только 28% лотов. Цены стартуют от отметки в 38 тыс. рублей в месяц за двухкомнатную квартиру на Ломоносовском проспекте. И достигают 300 тыс. рублей в месяц. Это арендный бюджет квартиры с качественной отделкой в стиле современной классики в жилом комплексе «Университетский».

Чтобы сдать в аренду квартиру в Москве, собственникам теперь приходится потрудиться. Времена, когда «однушки» и «двушки» за 38 и 50 тысяч рублей разлетались, как горячие пирожки, прошли. Объективные предпосылки для существенного падения средней арендной ставки привели к тому, что цены приблизились к региональным.

Чтобы сдать в аренду квартиру в Москве, собственникам теперь приходится потрудиться. Времена, когда «однушки» и «двушки» за 38 и 50 тысяч рублей разлетались, как горячие пирожки, прошли. Объективные предпосылки для существенного падения средней арендной ставки привели к тому, что цены приблизились к региональным, а в сравнении с некоторыми областными центрами и вовсе сравнялись с ними. По данным ЦИАН, ценовая динамика наблюдается довольно интересная. Давайте рассмотрим, как менялась стоимость квартир с начала 2017 года.

Центр не сдается

Общая ценовая тенденция, четко обозначенная с начала года, говорит о том, что арендодатели Центрального округа Москвы все еще могут себе позволить поднимать цены на квартиры. Если в других одиннадцати округах наблюдается либо снижение ставки, либо ее незначительное увеличение, то центр показывает бурный рост за первые четыре месяца года: с 44 до 50 тысяч рублей среди однокомнатных квартир и с 65 до 75 тысяч рублей среди «двушек». В сегменте двухкомнатного жилья с центром может сравниться только запад, где средняя ставка тоже выросла примерно на 10 тысяч рублей - с 49 до 59 тысяч рублей. «Однушки» в ЗАО подорожали всего на 2 тысячи рублей. Кстати, на «двушки» ценники в целом в большинстве округов стали стремиться вверх. Самая большая динамика после запада наблюдается в Зеленоградском округе, где прибавка к стоимости составила 6 тысяч рублей. На 4 тысячи выросли цены в ЮЗАО, на 3 тысячи - в САО и СЗАО и всего на 2 тысячи стали дороже квартиры на юге столицы.

Эксперты объясняют такое отличие центра от других округов большей избирательностью и требовательностью арендаторов к квартирам. Такой тренд четко обозначился еще в прошлом году. Как известно, большинство рабочих мест сосредоточено именно в ЦАО, поэтому сотрудникам удобно снимать жилье недалеко от места труда, чем ежедневно тратить долгие часы на дорогу. К тому же в Центре можно найти больше вариантов достойных квартир.

Анатолий Пысин , генеральный директор агентства «Центральный Департамент Недвижимости» :
- Люди стали ценить качество уровня жизни, поэтому важным фактором аренды жилья становится ремонт квартиры: отделка, мебель, современная бытовая техника. Одним словом, выросло молодое поколение XXI века, которое желает арендовать комфортную, современную и удобную квартиру.

Дефицит арендаторов

Прямо противоположная ситуация, по сравнению с центром, обстоит в Троицком АО, где, наоборот, наблюдается существенное снижение стоимости аренды. Так, ценник на «однушку» опустился больше чем на 5 тысяч рублей - с 25 до 20 тысяч. На «двушки» цены там тоже упали, но всего на 2 тысячи. Что касается остальных округов, то в сегменте однокомнатных квартир можно отметить небольшое повышение ставки в Юго-Западном и Южном округах - примерно на 1,5 тысячи рублей. В других административных единицах столицы колебания в разные стороны составили в пределах 500 рублей. При этом общая картина говорит о том, что в целом собственники все-таки снижают цены.

«Однушка» в районе Богородское, на Погонном проезде, за 20 тысяч рублей. В квартире есть жилая и кухонная мебель, необходимая бытовая техника. Общая площадь жилья — 24 «квадрата». В 10 минутах ходьбы — станция МКЦ Белокаменная.

В районе Вешняки, на улице Вешняковская, сдается в аренду на длительный срок общей площадью 24 кв. метров. Стоимость аренды — 21 тыс. рублей в месяц. Жилье находится в 14 минутах ходьбы от станции метро Новогиреево. В квартире сделан косметический ремонт, имеется мебель и бытовая техника.

В районе Бирюлево Западное, на Медынской улице, сдается уютная площадью 44 кв. метра. Стоимость месяца аренды — 25 тысяч рублей. В квартире выполнен косметический ремонт, есть балкон. Жилье обставлено современной мебелью. Ближайшая станция метро Пражская находится в 7 минутах езды на автомобиле.

Риэлторы говорят, что заявленная в объявлениях цена не окончательная. Владельцы, как правило, стали более гибкими и устанавливают цену с расчетом на то, что при торге с реальным арендатором скинут еще несколько тысяч. Деваться некуда - желающие снять квартиру сегодня если не на вес золота, то точно в дефиците.

Анатолий Пысин :

У населения снижаются доходы как номинально, так и в связи с инфляцией. В Москве закрылось очень много банков, после сноса так называемых «незаконных построек» уничтожены торговые центры, магазины, кафе и рестораны, что привело к значительному оттоку трудовых мигрантов. Все это привело к снижению спроса на аренду жилья и, как следствие, к снижению стоимости аренды. Докризисные цены на аренду жилья были слишком завышены, а сейчас снижаются до реальных размеров.

Армен Гаспарян , ИП, оказывающий услуги в сфере недвижимости :

Москва уже не та, что была до кризиса, когда шел поток трудовых мигрантов из российских городов и бывших республик, когда можно было найти работу в любой сфере, а заработка хватало на аренду жилья. Сегодня наблюдается обратный отток в связи с потерей работы или существенным снижением заработков. Дешевую рабочую силу работодатели сами размещают в общежитиях.

К тому же положение дел в современной экономике таково, что вчерашние арендаторы превратились в ипотечников по причине удивительного и выгодного для них соотношения арендных и ипотечных ставок. Последние снизились до такого уровня, что средний ежемесячный платеж по ипотечному кредиту практически сравнялся со стоимостью аренды за месяц. Естественно, арендаторы со стабильным заработком, особенно молодые семьи, освободили арендуемые квадратные метры в пользу собственных. Таким образом, на рынке образовался целый пласт свободных и сдаваемых в аренду квартир. На фоне этого рынок аренды пополнился и еще одним «ручейком», еще больше перевесившим чашу весов под названием «предложение».

В период начала кризиса многие для сохранения сбережений вложились в недвижимость, но ожидаемого повышения цен не случилось, как в прежние годы. Продавать такие квартиры пришлось бы с убытком, поэтому многие решили купленное сдать в аренду в надежде на повышение цен в будущем или до тех пор, пока не поймут, что повышения не предвидится.

И еще один влияющий на снижение цен фактор - это возможность арендовать жилье, не оплачивая услуги риэлтора. Рынок как никогда сместился на сторону арендаторов, и агентства в большинстве случаев предлагают собственникам теперь брать расходы на себя, зная, что, возлагая эту обязанность на потенциальных жильцов, они обрекут объект на бесконечную экспозицию. К тому же с распространением сайтов, на которых можно найти объявления о сдаче в аренду жилья, желающие снять квартиру без проблем подбирают для себя хорошие варианты. Также там все чаще можно встретить объявления напрямую от собственников. Еще несколько лет назад это считалось мифом, и люди понимали, что, помимо стоимости аренды, придется выкладывать на стол комиссионные в размере 100% от месячной ставки, а где-то еще и залог (раньше это называлось правилом «трех сумм»). Сейчас, судя по всему, это скорее исключение, чем правило.

Надежды на снижение сроков экспозиции

За четыре месяца 2017 года, как отметили аналитики ЦИАН, сроки экспозиции квартир в аренду увеличились в среднем на шесть дней. При этом дольше всего квартиры ждали своих жильцов в ЦАО - в апреле около 22 дней, хотя в январе собственникам требовалось всего 10 дней, чтобы заключить договор с арендаторами. Не менее долго - по 20 дней - в апреле сдавались квартиры в Троицком АО и ЗАО, увеличение сроков по сравнению с началом года произошло тоже примерно в два раза. Зато на востоке столицы, где расположены самые бюджетные квартиры, с момента выставления объекта и до подписания договора проходит не более 13 дней. Для сравнения - в январе можно было уложиться и вовсе за 9 дней. Немногим дольше сдается жилье в ЮАО, ЮВАО и СВАО - за 14 дней.

Сложившаяся ситуация абсолютно не радует собственников и расстраивает риэлторов. Рынок аренды для агентств - совершенно не выгодный в данный момент сегмент. Хлопот много, а отдачи практически нет. При этом опытные специалисты и агентства продолжают отслеживать ситуацию в этой сфере и ждут летне-осеннего периода. Ежегодные наблюдения показывают: летом рынок аренды даже в самые худшие времена немного сдвигается с мертвой точки.

Анатолий Пысин :

В ближайшее время на рынке аренды возможен небольшой подъем за счет абитуриентов, которые приедут поступать в столичные вузы. С другой стороны, основные арендаторы - это «средний класс», который в большей степени зависим от экономического кризиса. Если будет общий подъем экономики, то и рынок аренды будет расти. Сейчас наибольшим спросом будут пользоваться квартиры стоимостью от 25 до 40 тысяч рублей в месяц.


Даниил Пятецкий , частный риэлтор :

Никаких существенных изменений в ближайшей и среднесрочной перспективе ожидать не стоит. Рынок аренды по-прежнему будет находиться в состоянии стагнации, без каких-либо значительных положительных изменений. Ближе к осени стоит ожидать увеличения активности со стороны потенциальных арендаторов, которая на общем фоне существенного и постоянно увеличивающегося объема предложения никак не скажется на ценообразовании.

При этом даже поток новых поступающих в вузы и жителей регионов, решивших попытать счастья в столице, не спасет владельцев сдаваемого жилья от трудностей удачно пристроить свои квадратные метры и получить за это хоть какую-то прибыль. Как правило, люди, ступающие на тропу поиска квартиры, осведомлены о ситуации на рынке, поэтому требования будут все те же - максимально комфортные условия при минимальной цене. Только так сейчас можно привлечь арендатора, считают риэлторы. К тому же большую конкуренцию квартирам в самой Москве составляет жилье в ближайшем Подмосковье, которое выгодно отличается более современной архитектурой самих домов, планировок, при такой же или более низкой стоимости.