18.Права и обязанности арендодателя по договору аренды.
Юридическая характеристика:
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Обязанности: 1. предоставить имущество (ст. 611 ГК), 2. вручить имущество (обеспечение доступа к нему). Имущество должно быть передано в состоянии, предусмотренном в договоре или соответствовать его назначению. Должно передаваться со всеми принадлежностями. Имущество должно быть предоставлено в срок, если не указан, то в разумный срок. Если арендодатель не передает имущество, арендатор вправе: а) требовать передачи индивидуально-определенной вещи или возмещения убытков; б) отказаться от договора или требовать возмещения убытков. Если имущество передается с недостатками, которые препятствуют его использованию и они не явны и арендодатель не предупредил: Арендатор может: уменьшить арендную плату; безвозмездно устранить недостатки; возместить расходы на устранение недостатков. Арендатор может исправлять вещь только с согласия арендодателя. Эти требования могут предъявляться независимо от знания арендодателя о недостатках; 3. предупредить об обременении имущества правами 3-х лиц (если не предупредил - расторжение договора или уменьшение цены); 4. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Сроки: В соответствии с частью 1 ГК если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот срок. В случаях, когда определенный срок не установлен, обязательство должно быть исполнено в разумный срок (если этого не происходит, то должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнения).
19.Права и обязанности арендатора по договору аренды.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Юридическая характеристика: консенсуальный; возмездный; двусторонне-обязывающий. Обязанности арендатора:
1) обязанность содержать нанятое имущество - текущий ремонт, нести расходы по содержанию вещи, иная договорная обязанность (страховка);
2) обязанность использовать имущество по назначению; если указана цель аренды -только целевое использование; бережное отношение к имуществу и вернуть в нормальном состоянии с учетом естественного износа (ст. 615, 622 ГК). Если имущество используется не по назначению, порча имущества ведет к расторжению договора. Если не возвращается вовремя - принудительный возврат, возмещение убытков; взыскание договорной неустойки, арендная плата за весь срок. Имущество в худшем состоянии, чем предусмотрено в договоре - убытки. Акт передачи имущества при передаче имущества (не существенное условие). Последствия улучшения имущества арендатором:
Если улучшения отделимые и арендодатель не согласен их оплачивать - арендатор может оставить их у себя; если улучшения неотделимые и арендодатель не давал согласия на их производство, то все переходит арендодателю (ст. 623 ГК).
3) вносить арендную плату в срок, порядке, размере, предусмотренном договором. Это не
существенное условие.
Формы оплаты: денежная; выполнение работ или оказание услуг; передача вещи арендодателю в собственность; передача арендатором вещи в пользование; другие формы, предусмотренные договором
Изменение арендной платы: договор долгосрочный. Арендная плата: чтобы арендодатель мог ее изменить, в договоре должна быть указана возможность ее изменения (четкие критерии и сроки изменения арендной платы). Срок - минимальный - 1 год Точный критерий - $, МРОТ, НПЦ; в зависимости от их изменений. Если арендатор задерживает оплату, а арендодатель может требовать предоплаты, то не более, чем за 2 срока вперед. Выражение арендной платы в валюте - изменение курса не изменение оплаты.
Права арендатора: требовать передачи сданного в аренду имущества, возмещение убытков; пользование имуществом - сдача в субаренду, для собственных нужд; предоставлять арендованное имущество по договору ссуды; передавать право в залог; передавать право аренды в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ (товариществ); полномочия 2-5 - только с согласия арендодателя; право собственности на плоды (доходы), если иное не предусмотрено договором; преимущественное право аренды;
Если иное не предусмотрено договором, по истечении срока договора арендатор на прочих равных условиях имеет право преимущественное на аренду. Если арендодатель нарушит это право, то арендатор имеет право перевода договора на себя и возмещения убытков или возмещения убытков. Арендатор должен письменно уведомить арендодателя о том, что хочет воспользоваться своим правом в разумный срок. Если по истечении срока договора арендатор продолжает использовать имущество, а арендодатель не возражает, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Право на выкуп арендованного имущества (Закон «О приватизации») в договоре; после заключения договора предусматриваются условия, при которых арендатор становится собственником. Право собственности возникает после регистрации для недвижимости, соблюдения условий - для движимого имущества.
НЕЖИЛОГО ПОМЕЩИЯ № _____
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение (павильон), находящееся по адресу: г. _________, ул. ________, дом №___, именуемое в дальнейшем по тексту договора «Помещение» .
1.2. Арендуемое помещение предоставляется Арендатору для осуществления предпринимательской деятельности - розничной торговли и обслуживания покупателей (торговля с возможностью складирования товарного запаса).
1.3. Характеристика Объекта передаваемого в аренду: нежилое помещение, общей площадью арендуемого помещения ________ кв.м. Стороны установили, что площадь, границы и месторасположение Помещения обозначены в выкопировке поэтажного плана, выданного БТИ, являющейся Приложением № 1 к настоящему Договору.
1.4. Помещение принадлежит Арендодателю. Основание владения: __________________________
1.5. Арендодатель гарантирует, что к моменту заключения настоящего Договора, Помещения свободны от прав третьих лиц, не находятся под арестом и не являются предметом спора.
1.6. Неотъемлемые улучшения и все ремонтные отделочные работы арендуемых помещений, а также все необходимые, по мнению Арендатора, меры по усилению и улучшению защиты производится Арендатором за свой счет и только с письменного уведомления и согласия Арендодателя.
1.7. В случаи разрушения, преждевременного износа, порчи или повреждения арендуемого имущества по вине Арендатора, Арендатор возмещает Арендодателю причиненный ущерб в соответствии с действующим законодательством в Российской Федерации.
2. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА
2.1. Настоящий Договор действует с ________ г. и до ___ г ., а в части расчетов - до полного исполнения сторонами своих обязательств.
2.2. По истечении срока действия настоящего договора Арендатор имеет право на преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. О своем желании заключить такой договор на новый срок арендатор должен уведомить арендодателя за три месяца до истечения срока действия настоящего договора.
3. ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ ПОМЕЩЕНИЙ
3.1. Передача Помещений в аренду Арендатору производится по Акту приема-передачи (Приложение № 3 к настоящему Договору).
В Акте приема-передачи указывается техническое состояние Помещений на момент его подписания и фиксируется отсутствие или наличие претензий Арендатора к Арендодателю по техническому состоянию Помещений.
3.2. Одновременно с передачей по Акту приема-передачи Помещений Арендодатель передает Арендатору ключи от всех дверных замков Помещений.
3.3. Возврат Помещений осуществляется по Акту приема-передачи в течение 5 (Пяти) рабочих дней с момента окончания срока аренды в соответствии с п. 2.1. настоящего Договора или с момента окончания действия договора в случае досрочного расторжения.
4. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
4.1. АРЕНДОДАТЕЛЬ имеет право:
4.1.1. Контролировать порядок использования Помещения и соблюдения условий настоящего договора;
4.1.2. Осуществлять контроль соблюдения Арендатором условий настоящего Договора, в связи с чем, имеет право входить в Помещение, производить осмотр Помещения и находящегося в нем инженерного оборудования, с целью проверки разрешенного использования Помещений, а также контроля за техническим состоянием Помещений, состоянием находящегося в нем инженерного оборудования.
4.1.3. Входить в Помещение в случае чрезвычайных ситуаций и обстоятельств, включая среди прочего: пожар, затопление, сбой в работе или поломку инженерных систем либо преступных посягательств на имущество Арендатора третьими лицами, с тем, чтобы предотвратить или ликвидировать такие чрезвычайные ситуации или их последствия.
4.1.4. Требовать от Арендатора своевременной оплаты арендной платы и коммунальных услуг.
4.1.5. В случаях выявления нарушений, связанных с использованием Помещения не в целях, обусловленных настоящим договором, несогласованным переоборудованием или перепланировкой помещения, существенным ухудшением технического состояния помещения, а также в случаях невыполнения обязательств по оплате платежей по настоящему Договору, недопуска представителей Арендодателя в арендуемое помещение для проведения осмотра, Арендодатель вправе приостановить (ограничить) доступ в помещение до устранения нарушений и/или урегулирования разногласий в соответствии с условиями настоящего договора.
4.2. АРЕНДОДАТЕЛЬ обязуется:
4.2.1. Передать Арендатору Помещение по Акту приема-передачи по форме установленной Приложением № 3 к настоящему Договору и подтверждающий факт передачи Помещения.
4.2.2. Предоставить Арендатору информацию и документацию по вопросам владения, пользования и эксплуатации Зданиями/Помещениями, а также сведения (Ф.И.О., номер телефона, адрес) об ответственных лицах Арендодателя. В случае необходимости, Арендатор вправе вызывать ответственных лиц Арендодателя в любое время суток в связи с возникшей аварийной или экстренной ситуацией
4.3. АРЕНДАТОР имеет право:
4.3.1. Производить отделимые и неотделимые улучшения с соблюдением условий настоящего Договора. Неотделимые улучшения производятся Арендатором с предварительного письменного согласия Арендодателя.
4.4. АРЕНДАТОР обязуется:
4.4.1. Принять у Арендодателя Помещение после подписания Акта приема-передачи (Приложение №3 к Договору);
4.4.2. Использовать Помещение исключительно по целевому назначению, указанному в п. 1.2. Договора.
4.4.4. Поддерживать надлежащее санитарное состояние Помещения, извещать Арендодателя и соответствующие аварийные службы о повреждении, аварии или ином событии, нанесшем Помещению ущерб, и принимать меры по предотвращению угрозы дальнейшего разрушения или повреждения Помещения.
4.4.5. Извещать Арендодателя о наличии признаков аварийного состояния Помещения, а также обо всех авариях или других происшествиях, в результате которых может быть нанесен ущерб Помещению. В случае необходимости принимать меры по их предотвращению и/или устранению.
4.4.6. Устранять неисправности и нарушения технического состояния Помещения и имеющегося в нем инженерного оборудования.
4.4.9. Возместить Арендодателю стоимость ремонта, необходимость в проведении которого возникла по вине Арендатора, если данный ремонт не был произведен Арендатором к моменту освобождения Помещения и прекращения аренды. Арендодатель должен документально обосновать необходимость проведения данного ремонта;
4.4.10. Обеспечить соблюдение в Помещении правил общественного порядка, техники безопасности, противопожарной безопасности, промсанитарии и экологических норм.
4.4.11. Обеспечивать допуск в Помещение служб государственного пожарного надзора и других государственных органов, контролирующих соблюдение законов и правил, касающихся порядка использования Помещения, правил техники безопасности, пожарной безопасности, промсанитарии и экологических норм, и в установленные ими сроки устранять выявленные ими нарушения.
4.4.12. Своими силами и за свой счет осуществлять оснащение арендуемых помещений огнетушителями, согласно установленным нормам, а так же контролировать их состояние и обслуживание. Осуществлять обслуживание и контроль за работоспособностью, сохранять в целости и сохранности.
4.4.13. Своевременно и полностью выплачивать Арендодателю Арендную плату, согласно разделу 5 Договора.
4.4.14. Не сдавать Помещения в последующую субаренду, не передавать свои права и обязанности по договору другому лицу (перенаем), не предоставлять Помещения в безвозмездное пользование без письменного согласия Арендодателя, а также не отдавать свои права в залог и не вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, также не переуступать и не закладывать свои права и обязанности по настоящему договору иным образом.
5. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
5.1. Арендная плата. Арендная плата по настоящему Договору (далее по тексту «арендная плата») складывается из Базовой арендной платы (п. 3.2. настоящего Договора) и Переменной арендной платы по фактическому потреблению коммунальных услуг (п. 3.3. настоящего Договора).
5.2. Базовая Арендная Плата.
5.2.1. Базовая арендная плата начинает начисляться с даты подписания Сторонами Акта приема-передачи настоящего договора и составляет _________ (__________) рублей в месяц,без НДС (в связи с применением Арендодателем упрощенной системы налогообложения услуги по сдаче Помещения в аренду НДС не облагается.)
5.2.2. Оплата Базовой арендной платы производиться до 5 (Пятого) числа месяца, за который осуществляется платеж, без выставления Арендодателем счетов.
5.3. Переменная Арендная Плата.
5.3.1. Переменная арендная плата начинает начисляться с даты подписания акта приема-передачи Помещения и рассчитывается на основе стоимости всех коммунальных услуг. Электроэнергия, водоснабжение, канализация рассчитывается исходя из показаний счетчиков, установленных в Помещении Арендатора и в соответствии со ставками/стоимостью соответствующих коммунальных услуг, установленных поставщиками соответствующих коммунальных услуг. Отопление рассчитывается пропорционально занимаемой площади.
5.3.2. В течение 5 (пяти) календарных дней по окончании соответствующего месяца Арендодатель предоставляет Арендатору в письменной форме расчет потребленных коммунальных услуг и счетов (квитанции) поставщиков соответствующих коммунальных услуг.
5.3.3. Оплата Переменной части Арендной платы производится Арендатором ежемесячно в течение 3 (Трех) банковских дней с момента получения Арендатором от Арендодателя расчета потребленных коммунальных услуг.
5.4. Арендатор самостоятельно заключает договор с провайдером на подключение и предоставление полного комплекса телекоммуникационных услуг в соответствии с потребностями Арендатора. Оплата всех счетов за услуги провайдера, а также все другие связанные с этим затраты производятся Арендатором самостоятельно.
5.5. Расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на счет Арендодателя, указанный в настоящем Договоре, или путем внесения наличных денежных средств в кассу Поставщика, или иным не запрещенным законом способом в следующем порядке.
5.6. Расчетным месяцем считается календарный месяц. В случаи внесения арендной платы за срок, составляющий неполный календарный месяц, арендная плата рассчитывается пропорционально сроку фактического пользования Помещением, исходя из того, что продолжительность расчетного месяца равняется количеству дней в текущем календарном месяце.
Арендная плата начисляется до момента возврата Помещения Арендатором Арендодателю по Акту приема-передачи.
5.7. Обязанность Арендатора по внесению арендной платы считается исполненной с момента зачисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя, либо дата внесения наличных денежных средств в кассу Арендодателя.
5.8. Размер арендной платы может быть пересмотрен не чаще 1 (одного) раза в год. При этом Арендодатель обязуется письменно уведомить об этом Арендатора в срок не позднее, чем за 30 (тридцать) календарных дней до момента введения нового размера Базовой Арендной платы.
5.9. Арендатор обязан внести обеспечительный платеж в размере базовой составляющей арендной платы за один месяц, который впоследствии засчитывается в счет последнего месяца аренды. Арендодатель вправе в бесспорном порядке (без обращения в суд) удержать из суммы обеспечительного взноса средства, необходимые для ремонта поврежденного имущества и/или восстановления нарушенного права Арендодателя.
О проведенном удержании Арендатор уведомляется письменно с приложением обосновывающих удержание документов.
В течение срока действия настоящего Договора при списании Арендодателем какой-либо части либо всего обеспечительного платежа Арендатор обязан возместить обеспечительный платеж до первоначальной суммы (уплатить Арендодателю денежные средства, соответствующие сумме списанных Арендатором за счет обеспечительного платежа денежных средств) в течение 5 (пяти) банковских дней со дня получения уведомления Арендодателя.
По окончании или при досрочном расторжении настоящего Договора без каких-либо нарушений со стороны Арендатора, обеспечительный платеж засчитывается Арендодателем в счет оплаты Платы за пользование за последний месяц Срока аренды (за минусом любых сумм, списанных в соответствии с настоящим Договором аренды, если они не были возмещены Арендатором).
Размер обеспечительного платежа подлежит увеличению в связи с увеличением Базовой арендной платы по настоящему Договору (согласно пункту 5.8.), Арендатор обязан доплатить Арендодателю соответствующую сумму в течение 5 (пяти) банковских дней со дня подписания сторонами дополнительного соглашения к настоящему Договору, которым устанавливается такое увеличение.
5.10. Стоимость неотделимых улучшений Арендодателем не возмещается.
6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
6.1. За неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим гражданским законодательством РФ, которое будет применяться и во всех других случаях, не урегулированных в договоре, но возникающих в связи с ним.
6.2. Стороны, в период действия заключенного договора по каждому случаю обнаружения аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования, повреждения, неисправности или другого дефекта инженерно-технических коммуникаций Помещения, в срок не позднее 3 (трех) дней с момента обнаружения, устанавливают обстоятельства и причины их возникновения и размер причиненного ущерба, о чем составляют Акт обследования, который подписывается представителями каждой из сторон.
В случае возникновения спора о причинах случившегося или отказа одной из Сторон от подписания Акта обследования, любая из Сторон вправе провести независимую экспертизу и оценку по факту случившегося.
6.3.При нарушении Арендатором сроков уплаты любых платежей, предусмотренных настоящим Договором, Арендатор обязан уплатить неустойку в размере 0,1 (ноль целых одна десятая) % от суммы задолженности, за каждый день просрочки. Указанная в настоящем пункте неустойка подлежит выплате Арендатором со дня, следующего за днем на который приходится срок платежа, и до даты осуществления Арендатором фактического платежа.
6.4.При возникновении просрочки в уплате платежей, указанных в п. 5.2., п. 5.3. настоящего Договора на срок более 5 (Пяти) календарных дней со дня, следующего за днем на который приходится срок платежа, Арендодатель осуществляет списание уплаченного Арендатором Обеспечительного платежа. При этом Арендодатель уведомляет Арендатора уведомление о списании Обеспечительного платежа и в этом случае Арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от настоящего Договора. При этом Арендодатель оставляет за собой право ограничить доступ Арендатора (его представителей) в арендуемое Помещение.
6.5. Если Арендатор не передает Арендованную площадь Арендодателю в указанный выше срок, он обязан оплатить Арендодателю за этот период просрочки возврата Арендованной площади сумму, эквивалентную 0,5 % (ноль целых пять десятых процента) от суммы месячной Базовой арендной платы, за каждый день просрочки, а также возместить все расходы, издержки и убытки, понесенные Арендодателем в связи с такой просрочкой.
6.6. В случае не соблюдения Арендатором п. 4.4.10. настоящего договора, Арендатор обязан возместить Арендодателю затраты по всем судебным разбирательствам, каковые могут последовать в результате не соблюдения Арендатором п. 4.4.10. настоящего Договора. Арендатор обязан также возместить убытки Арендодателя, связанные с наложением на Арендодателя штрафных санкций любыми уполномоченными органами. Возмещение указанных убытков и расходов производится Арендатором в течение 5 рабочих дней с даты предоставления Арендодателем подтверждающих документов.
6.7. Арендатор несет полную ответственность за причинение ущерба Арендованной площади, нанесенного им самим или его сотрудниками. В случае причинения какого-либо ущерба Арендатор обязуется компенсировать Арендодателю такой ущерб в полном объеме в течение 2 (двух) дней после получения письменного уведомления Арендодателя. В указанном в настоящем пункте уведомлении должна содержаться информация о характере причиненного ущерба, с приложением расчета на его устранение.
6.8. Стороны освобождаются от ответственности при наступлении форс-мажорных обстоятельств, к которым, в частности, относятся чрезвычайные и непредотвратимые при данных условиях обстоятельства (стихийные бедствия: землетрясения, наводнение, военные действия, а также законодательные акты государственных органов и органов местного самоуправления). Сторона, для которой наступили обстоятельства непреодолимой силы, должна письменно уведомить об этом другую Сторону не позднее 14 (четырнадцать) календарных дней с момента наступления таких обстоятельств, в противном случае она лишается права ссылаться на них в дальнейшем как на обстоятельства непреодолимой силы.
6.9. В случае наступления обстоятельств непреодолимой силы срок выполнения Стороной, подвергшейся действию указанных обстоятельств, своих обязательств по настоящему Договору отодвигается на срок, в течение которого действуют такие обстоятельства и их последствия.
6.10. В случаях, когда обстоятельства непреодолимой силы продолжают действовать более 60 (Шестьдесят) календарных дней или когда становится ясно, что их последствия будут действовать более этого срока, Стороны обязаны провести переговоры с целью выявления приемлемых для них альтернативных способов исполнения настоящего Договора. При не достижении соглашения в течение 30 (тридцать) календарных дней с даты начала переговоров или несогласовании даты их начала любая из Сторон имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения своих договорных обязательств. В этом случае Арендатор возвращает Арендодателю нежилое здание в порядке, предусмотренном настоящим Договором.
7. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА
7.1. Досрочное расторжение договора допускается:
По соглашению сторон;
В судебном порядке по инициативе одной из сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным настоящим договором или действующим законодательством РФ (ст. ст. 619, 620 ГК РФ);
В случаях, предусмотренных настоящим Договором.
7.2. Арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть настоящий Договор путем отказа от его исполнения, направив соответствующее письменное уведомление не менее чем за месяц до предполагаемой даты расторжения. Доказательством и подтверждением расторжения договора в этом случае будет являться копия или оригинал уведомления с отметкой о получении либо почтовое уведомление о доставке уведомления письмом с описью вложения.
договор аренда собственность право
Аренда в переводе с латинского языка означает «отдавать внаем». Аренда известна со времен античности. Тогда государство сдавало в аренду общинные земельные участки. Постепенно в аренду стали сдавать пошлины, налоги, театры, дома, рабов .
В России в настоящее время аренда предусмотрена гл. 34 ГК РФ.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ) .
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ) .
В ГК РФ определены главные условия заключения и реализации договора аренды и разграничены отдельные виды договора аренды - прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий и финансовая аренда (лизинг).
Договор аренды - двусторонне обязывающий, консенсуальный, возмездный; его сторонами являются арендодатель и арендатор. Статьей 608 ГК РФ устанавливается, что арендодателем является собственник сдаваемого в аренду имущество, а также могут быть лица управомоченные законом. Например, на законных основаниях таким правом обладают субъекты права хозяйственного ведения - государственные и муниципальные унитарные предприятия. Однако в отношении недвижимого имущества это право ограничено необходимостью получения согласия собственника имущества. Субъекты права оперативного управления - унитарные предприятия могут сдавать в аренду как движимое, так и недвижимое имущество только с согласия собственника.
В отношении арендаторов никаких специальных ограничений нет. Принимаются во внимание общие требования, предъявляемые к лицам, заключающим любую сделку, - они должны быть дееспособными .
Объектом аренды может быть любое индивидуально определенное имущество, которое не теряет своих свойств в процессе использования, в том числе земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и т.п. (ст. 607 ГК РФ) .
Законом могут быть установлены определенные виды имущества, которое не может быть сдано в аренду или аренда которого требует соблюдения определенных правил. Например, изъяты из оборота, а потому не могут быть арендованы железные дороги общего пользования, стратегические объекты.
Нельзя в отношении земельных участков, участков недр, водных и лесных массивов заключать договор аренды, если на пользование ими не выданы специальные лицензии управомоченными государственными органами в соответствии с установленным порядком.
Государство, оставаясь собственником государственного имущества, делегировало полномочия арендодателя по сдаче его в аренду Министерству государственного имущества Российской Федерации и его территориальным управлениям. Государственное имущество, относящееся к собственности субъектов Федерации, и муниципальное имущество сдаются в аренду в соответствии с нормативно-правовыми актами субъектами Федерации. Но если субъект Федерации не урегулировал эти правоотношения, то арбитражно-судебная практика признает арендодателями и соответствующие комитеты по управлению имуществом.
Закон устанавливает разграничение между пользованием арендованным имуществом, соединенным с владением им, и пользованием им без владения. Эти особенности связаны с научно-техническим прогрессом, где всеми полезными свойствами имущества можно пользоваться, не вступая во владение им (например, каналами связи, услугами ЭВМ, спутниками и т.д.).
В договоре аренды необходимо четко указать все признаки, характеризующие сдаваемое в аренду имущество, состав имущества, его местонахождение, состояние и др. Статья 432 ГК РФ устанавливает, что если эти требования не выполнены, то договор аренды считается незаключенным .
Особым образом регулируется сдача в аренду природных объектов. Так, участки недр в соответствии с п. 3 ст. 11 Федерального закона от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 "О недрах" (ред. от 03.07.2016) предоставляются в пользование на основании лицензии, выдаваемой уполномоченным государственным органом, после чего может заключаться договор аренды .
Специальные правила действуют в отношении форм заключения договора аренды. Статьей 609 ГК РФ устанавливается, что если договор заключается на срок более одного года или если хотя бы одной из его сторон является юридическое лицо, то обязательна простая письменная форма .
Договор аренды недвижимого имущества независимо от суммы сделки, срока и состава участников подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Так, не требуется государственной регистрации договоров аренды воздушных и морских судов, а также судов, используемых для внутреннего плавания (ст. 633, 643 ГК РФ) .
Договор аренды может заключаться на определенный либо на неопределенный срок. При заключении договора на неопределенный срок каждая сторона вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Если срок аренды договором не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения срока, установленного законом, договор по истечении определенного срока прекращается.
В соответствии с ГК РФ арендатор, добросовестно исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Поскольку договор аренды является возмездным, в нем определяются порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Условия об арендной плате не относятся к числу существенных. Но статья 654 ГК РФ устанавливает исключения, когда размер платы обязателен . Это касается аренды зданий и сооружений.
Арендная плата устанавливается за арендуемое имущество в целом или отдельно за каждую из его составных частей в виде:
· определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
· установленной доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования арендованного имущества;
· предоставления арендатором определенных услуг;
· передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или аренду;
· возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание перечисленных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Наибольшее распространение получила выплата арендной платы в денежной форме. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. В случае существенного нарушения сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать досрочного внесения платежей, но не более чем за два срока подряд.
Главная обязанность арендодателя по договору заключается в том, чтобы предоставить предусмотренное договором имущество арендатору.
Арендодатель имеет следующие обязанности:
1. Предоставить сдаваемое внаем имущество своевременно и в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора (п. 1 ст. 611 ГК РФ) . Это означает, что имущество должно быть исправным и пригодным для достижения определенной договором цели аренды. Указание на сдаваемое в аренду имущество может быть конкретизировано описанием его технических характеристик.
Предоставляемое внаем имущество должно быть передано вместе со всеми необходимыми документами (технический паспорт, сертификат качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Например, автомобиль сдается в аренду вместе с необходимыми запасными частями (запасное колесо, инструменты и т.д.).
При не предоставлении имущества в указанный в договоре срок либо при не передаче документов и принадлежностей, относящихся к имуществу, арендатор может потребовать не только возмещения причиненных убытков, но и расторжения договора.
2. Отвечать за любые недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие его использованию полностью или частично, даже если при заключении договора арендодатель о них не знал (п. 1 ст. 612 ГК РФ) .
Арендатор не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им, оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при передаче имущества в аренду.
3. В соответствии со ст. 613 ГК РФ арендодатель обязан предупредить арендатора о праве третьих лиц на сдаваемое внаем имущество, если они имеются . Такие права могут иметь в своей основе право залога, сервитут и т.п. Если арендодатель не исполнит эту обязанность, то арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
4. Производить за свой счет капитальный ремонт имущества, если законом или договором не предусмотрено иное (ст. 616 ГК РФ) .
Капитальный ремонт проводится в срок, установленный договором, а если он договором не предусмотрен и возникла необходимость в капитальном ремонте, то он проводится в разумный срок.
В соответствии со ст. 644 ГК РФ арендодатель не проводит капитального ремонта транспортного средства, если оно сдано в аренду без экипажа.
В договоре могут быть указаны и другие обязанности арендодателя, например, оказание консультативной или иной помощи в целях наиболее эффективного использования имущества, взятого в аренду .
Арендатор имеет следующие обязанности:
1. Пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды. Если условия не определены, пользование имуществом осуществляется в соответствии с его назначением.
2. Поддерживать имущество в исправном состоянии, расходовать средства на его содержание (п. 2 ст. 616 ГК РФ) .
3. Поддержанием имущества в исправном состоянии считается также его обслуживание, которое позволяет пользоваться имуществом в любой момент без затрат на это каких-либо дополнительных усилий.
4. Своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды .
5. Возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором в случае прекращения договора аренды (ст. 622 ГК РФ) . Нормальным признается износ имущества при обычном использовании в течение срока, предусмотренного договором.
Если арендатор не возвратил имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель может требовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае несвоевременного возврата имущества договором может быть предусмотрена неустойка. Убытки, которые понес арендодатель, могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки.
6. Сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности другому лицу (перенаем) только с согласия арендодателя. Согласие арендодателя может быть выражено непосредственно в договоре аренды или в дополнительном соглашении к нему, а также в одностороннем письменном разрешении.
При заключении договора аренды арендодатель имеет право:
· требовать от арендатора внесения арендной платы;
· требовать от арендатора досрочного внесения платы, если существенно нарушены сроки ее внесения (п. 5 ст. 614 ГК РФ) ;
· требовать расторжения договора, если арендатор пользуется имуществом, полученным по договору аренды, с существенными нарушениями или не по назначению. Арендодатель вправе расторгнуть договор, если арендатор существенно ухудшил имущество, более двух раз не вносит арендную плату, не проводит капитального ремонта имущества в сроки, оговоренные в договоре (ст. 619 ГК РФ);
· приобрести право собственности на отделимые и неотделимые улучшения предмета аренды, произведенные за счет амортизационных отчислений от имущества, сданного в аренду (п. 4 ст. 623 ГК РФ) ;
· в соответствии со ст. 624 ГК РФ получить выкуп за арендованное имущество, если по закону или договору оно переходит в собственность арендатора по истечению срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной суммы .
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора во всех случаях только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Арендатор имеет право:
· расторгнуть договор аренды, заключенный на неопределенный срок, предупредив об этом арендодателя за один месяц (при аренде недвижимости -- за три месяца);
· истребовать сданное внаем имущество, если арендодатель не представил его в указанный в договоре срок;
· требовать возмещение убытков, причиненных задержкой исполнения договора аренды;
· требовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных неисполнением договора аренда по вине арендодателя;
· расторгнуть договор аренды, если арендодатель не представляет имущество арендатору или создает условия, препятствующие использованию имущества, или если в имуществе обнаруживаются недостатки, препятствующие его нормальному использованию;
· требовать расторжения договора, если арендодатель не проводит капитальный ремонт переданного в аренду имущества;
· расторгнуть договор аренды, если имущество в связи с обстоятельствами, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, делающем его не пригодным к использованию, даже если в этом нет вины арендодателя;
· требовать устранения недостатков, обнаруженных в имуществе, сданном внаем;
· требовать уменьшения арендной платы при обнаружении недостатков в арендованном имуществе или не оговоренных при заключении договора прав третьих лиц;
· провести капитальный ремонт за счет арендодателя, если он ремонт не провел;
· с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду (поднаем), передавать свои права по договору аренды другому лицу (перенаем), отдавать арендные права в залог, вносить их в качестве паевого взноса или вклада в уставный капитал;
· иметь преимущества при заключении договора аренды на новый срок по сравнению с другими лицами;
· стать собственником отдельных улучшений объекта аренды, если иное не предусмотрено договором аренды;
· получать в собственность арендованное имущество, если в договоре предусмотрена такая возможность.
Особое внимание необходимо обратить на порядок расторжения или изменения договора аренды, который оговорен в ст. 619, 620 ГК РФ. Арендодатель обязан в случае возникновения спора письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации перед подачей иска необходимо, чтобы арендодатель выполнил требования о письменном предупреждении арендатора. В противном случае иск будет отклонен .
В соответствии с досудебной процедурой решения спора сторона, заинтересованная в расторжении или изменении договора аренды, обязана направить другой стороне свое предложение. В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ иск в суд должен быть предъявлен при наличии одного из условий :
· получен отказ другой стороны на предложение об изменении или расторжении договора;
· ответ на предложение отсутствует в течение 30 дней (если другой срок не предусмотрен законом либо договором)
При нарушении одного из этих требований суд, получив исковое заявление арендатора об изменении или расторжении договора аренды, обязан отклонить иск без рассмотрения.
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).
По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование земельный участок (ст. 22 ЗК РФ, ст. 606 ГК РФ).
С согласия арендодателя арендатор вправе сдавать арендованную недвижимость в субаренду (поднаем). При этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
Арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем) (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Если договор аренды был зарегистрирован в ЕГРП, то и соглашение о перенайме подлежит регистрации и считается для третьих лиц заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
Особенности договора
1. Договор аренды недвижимости должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ). При этом договор аренды зданий или сооружений обязательно должен быть составлен в виде одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ).
2. Договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).
3. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
Внимание! Срок действия договора, определенный, например, с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным году (п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Договор аренды, заключенный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).
4. Особенности аренды земельных участков установлены в Земельном кодексе РФ (п. 3 ст. 3 ЗК РФ).
Существенные условия
Это условия, обязательные для договоров данного вида. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Без них договор будет считаться незаключенным.
Существенными условиями являются:
— данные, позволяющие определить передаваемое в аренду недвижимое имущество (п. 3 ст. 607 ГК РФ);
— размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. п. 4, 12 ст. 22 ЗК РФ).
Внимание! Соглашение сторон об изменении размера арендной платы по договору, заключенному на срок не менее года, должно быть зарегистрировано (п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).
Важные детали
1. По общему правилу арендодатель обязан осуществлять капитальный ремонт арендованного имущества, а арендатор — поддерживать имущество в исправном состоянии и производить текущий ремонт (ст. 616 ГК РФ). Иной порядок может быть предусмотрен в договоре.
2. Произведенные арендатором отделимые улучшения в арендованное имущество являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 1 ст. 623 ГК РФ).
3. Если арендатор произвел с согласия арендодателя улучшения, не отделимые без вреда для имущества, то арендодатель после прекращения договора обязан возместить стоимость таких улучшений. Иное может быть предусмотрено в договоре. Стоимость улучшений, произведенных без согласия арендодателя, по общему правилу не возмещается (п. п. 2, 3 ст. 623 ГК РФ).
4. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. В этом случае субарендатор вправе потребовать от арендодателя заключить прямой договор аренды имущества, находившегося в субаренде, в пределах оставшегося срока субаренды, но на условиях основного договора аренды, который был досрочно прекращен (п. 1 ст. 618 ГК РФ).
5. Если основной договор аренды является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды (п. 2 ст. 618 ГК РФ).
Совокупность условий, определяющих права и обязанности наимодателя и нанимателя представляет собой содержание договора аренды. Арендодатель обязан предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п.1, ст. 547 ГК РК). Состояние имущества, подлежащего, передаче в первую очередь должно быть определено договором. Например, передача складских помещений внаем может подразумевать то, чтобы они соответствовали требованиям пожарной безопасности, в них поддерживался определенный температурный режим, влажность и т.п. Если в самом договоре требования к состоянию имущества не определены, то они уточняются исходя из назначения имущества и целей, в которых используется имущество.
Однако сделать это значительно труднее, чем определить требуемое качество вещи по договору купли-продажи. Требования к состоянию имущества, сдаваемого внаем, зачастую носят очень субъективный характер. Между сторонами, не согласовавшими их, могут возникнуть трудноразрешимые противоречия.
Поэтому, если наниматель желал, чтобы имущество обладало какими-то особыми качествами, он, тем более, должен согласовать это с наймодателем. Имущество должно быть без недостатков либо недостатки оговариваются в договоре.
В некоторых случаях, конечно, возможно иное разрешение вопроса об ответственности за недостатки вещи. Если недостатки вещи сдаваемой внаем можно было обнаружить непосредственно при ее осмотре или до получения вещи внаем, арендатор уже пользовался данным имуществом и был знаком с его недостатками, то наймодатель нести ответственность за недостатки вещи не должен. От недостатков вещи следует отличать определенное ухудшение имущества, которое неизбежно будет следствием эксплуатации. Поэтому может сложиться так, что после нескольких лет эксплуатации состояние имущества нельзя будет назвать не только надлежащим, но и удовлетворительным, это потребует принятия определенных решений и выполнения определенных действий обеими сторонами договора.
Поэтому трудно согласиться с категоричным утверждением А.А. Иванова о том, что «обязанность обеспечить надлежащее состояние имущества действует на протяжении всего срока аренды, хотя вещь и передается арендатору, как правило, вскоре после заключения договора» . Такая обязанность распределяется между сторонами договора аренды, в чем можно убедиться, рассмотрев в дальнейшем права и обязанности наймодателя и нанимателя. Имущество сдается внаем вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (документами, удостоверяющими комплектность, безопасность, качество имущества, порядок эксплуатации и т.п.).
Таким образом, речь в целом не идет о правоустанавливающих документах на имущество, например договоре купли-продажи недвижимого имущества, а о тех документах, которые необходимы для осуществления эксплуатации имущества.
Договором может быть предусмотрено, что документы остаются у наймодателя и наниматель может с ними ознакомиться и др.
Если документы и принадлежности переданы не были и без них наниматель не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной мере лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему наймодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора.
Сказанное, однако, не исключает того, что наниматель может истребовать документы и принадлежности и в других случаях, когда они не переданы наймодателем, независимо от того, лишен ли он возможности, пользоваться имуществом, наступили ли иные неблагоприятные для него последствия или нет.
Арендодатель обязан передать имущество в предусмотренный договором срок, если срок в договоре не указан, оно подлежит передаче в разумный срок. Если арендодатель не предоставит имущество, арендатор вправе истребовать это имущество в соответствии со статьей 355 ГК РК либо потребовать расторжения договора. В обоих случаях наниматель вправе потребовать возмещения причиненных ему убытков.
После передачи вещи собственник сохраняет соответствующие обременения, связанные с правом собственности на нее. Поэтому в целом собственник и остается ответственным за состояние имущества, переданного внаем.
Вместе с тем нельзя полностью сбрасывать со счетов наличие вещных правомочий и у нанимателя, вследствие этого обременения собственника все же не будут такими, как если бы он непосредственно осуществлял владение и пользование принадлежащим ему имуществом. Вопрос о распределении бремени содержания имущества, однако недостаточно четко решен для всех случаев, когда наряду с собственником вещные правомочия на тот или иной объект возникают и у иных лиц.
По договору аренды распределение бремени содержания имущества ложится на стороны договора следующим образом. Наймодатель обязан за свой счет производить капитальный ремонт переданного внаем имущества, в согласованные сроки, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором. Наймодатель также обязан производить за свой счет ремонт, вызываемый неотложной необходимостью, возникший в силу обстоятельств, за которые наниматель не отвечает. Ремонт проводится в разумные сроки, если иное не установлено законодательными актами или договором (п.2 ст. 552 ГК РК).
По смыслу приведенной нормы Гражданского кодекса наймодатель обязан производить ремонт, вызываемый неотложной необходимостью, и в случаях, когда в появлении неисправности имущества нет вины наймодателя, например, имели место производственные дефекты и т.д.
При заключении договора арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое внаем имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Речь, таким образом, идет в первую очередь о вещных правах и имущество, которые обременяют его. Передача имущества внаем не является основанием для прекращения или измерения прав третьих лиц на это имущество.
Однако в ряде случаев неизбежна конкуренция прав. При этом решить вопрос о приоритете одного права перед другим будет очень трудно, если не будет отчетливых оснований для установления приоритета прав одного субъекта перед правом другого.
Например, не будет вызывать сомнений приоритет правомочия владения арендатора перед правомочием владения собственником, если при этом соблюдены договорные условия. В других случаях косвенными критериями определения приоритета того или иного вещного права будут являться его первичность (старшинство), недобросовестность обладателя другого вещного права и так далее.
Наймодатель решает вопрос о заключении таких договоров по собственному усмотрению, и никто из нанимателей с правом ограниченного пользования не может предъявлять какие-либо претензии наймодателю, если не происходит какое-либо посягательство на непосредственные права и интересы того или иного нанимателя.
Основным правом наймодателя является право требовать плату за пользование имуществом, переданным в наем. Помимо этого наймодатель конечно вправе требовать от нанимателя исполнения и всех остальных его обязанностей.
Наниматель обязан пользоваться переданным ему в наем имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Данная обязанность является обеспечительной по отношению к обязанности наймодателя по содержанию сданного внаем имущества.
Кроме того, наймодатель может быть заинтересован в том, чтобы в период действия договора использование имущества определенным образом было ограничено. К примеру, из-за того, что в результате усиленной эксплуатации оборудования, сданного внаем, может возникнуть угроза его преждевременного износа и т.д.
Если наниматель пользуется имуществом не в соответствии с договором или назначением имущества, несмотря на письменное предупреждение наймодателя о прекращении таких действий, то наймодатель приобретает права требовать расторжения договора и возврата имущества.
Если ему действиями наймодателя были причинены убытки, то он может требовать их возмещения в соответствии со статьей 350 ГК РК. Наймодатель вправе требовать возмещения убытков и при остальных нарушениях нанимателем своих обязанностей, однако, ответственность нанимателя по договору имущественного найма, если он не носит предпринимательский характер, основана всегда на вине.
Гражданским законодательством РК более четко очерчены пределы распоряжения нанимателем, нанятым имуществом. Наниматель вправе с согласия наймодателя сдавать нанятое имущество в поднаем (субаренду), передавать свои права и обязанности по договору имущественного найма (перенаем).
Наниматель может предоставлять нанятое имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать эти права в залог и вносить в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ, акционерных обществ или взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательными актами.
Такие правомочия по распоряжению могут быть оговорены непосредственно в договоре. Во всех указанных случаях, за исключением перенайма, ответственность по договору перед наймодателем песет наниматель. Договор о передаче имущества другим лицам не может быть заключен на срок, превышающий срок самого договора найма.
Действие договора поднайма (субаренды) зависит от основного договора имущественного найма. Если договор имущественного найма по основании предусмотренным законодательством, является недействительным, недействительным является и заключенный в соответствии с ним договор поднайма (ст. 560 ГК РК) .
Как следует из содержания данной нормы, от действия основного договора имущественного найма зависит не только судьба поднайма (субаренды), но и всех производных правоотношений - безвозмездного пользования имуществом, залога и других.
Наниматель обязан своевременно производить уплату наемной (арендной) платы. Он обязан соблюдать порядок и условия уплаты арендной платы. Если речь идет о денежных расчетах, то должен быть соблюден режим денежного обращения в Республике Казахстан. Если предусмотрен другой вид платы, то не исключено применение к таким отношениям норм о договоре купли-продажи, подряде, возмездном оказании услуг. Это следует из смысла нормы, в общем виде регламентирующей обязанность нанимателя по оплате найма.
В самом же законодательстве такого рода отсылочных норм непосредственно не имеется и преимущественно порядок внесения наемной платы должен быть конкретизирован в договоре имущественного найма. Если порядок и условия внесения платы по договору не установлены, то тогда будут применяться среднерыночные параметры (п.3 ст. 385 ГК РК). Кроме того, должны учитываться и интересы сторон.
В соответствии со статьей 546 ГК РК наемная плата может устанавливаться в следующих видах:
- 1) определенных в денежной сумме платежах, вносимых периодически или единовременно;
- 2)установленной доли, полученной в результате использования нанятого имущества, продукции, плодов или доходов;
- 3) предоставления нанимателем определенных услуг;
- 4)передачи нанимателем наймодателю обусловленной договором вещи в собственность или наем;
- 5) возложения на нанимателя обусловленных договором затрат по улучшению нанятого имущества .
Наниматель и наймодатель могут предусматривать в договоре сочетание указанных форм платы за пользование имуществом или иные виды платы.
Если конкретный вид (форма) наемной платы в самом договоре не определен, то она будет платиться в денежной сумме.
В том случае, когда в договоре не содержится прямого ограничения, размеры платы за пользование имуществом могут изменяться, но не чаще одного раза в год. Как и всякое изменение условий договора (п.1 ст.401 ГК РК), оно должно производиться по соглашению сторон, но как следует из смысла п.3 ст. 456 ГК РК наймодатель при наличии у него весомых оснований к изменению цены вправе требовать изменения размера арендной платы.
Это может иметь место в том случае, если наймодатель терпит существенные убытки вследствие резкого повышения среднерыночного размера арендной платы, законодательными актами могут быть предусмотрены иные минимальные сроки для пересмотра размера платы для отдельных видов имущественного найма, а также найма отдельных видов имущества.
Без согласования и без всякой мотивации в одностороннем порядке (по требованию одной стороны) может быть пересмотрена наемная плата, если изменяются централизованно устанавливаемые цены и тарифы.
Как следует из смысла п.4 ст. 546 ГК РК право требовать пересмотра размера наемной платы принадлежит обеим сторонам, как наймодателю, так и нанимателю. Наймодатель, скорее всего, будет требовать пересмотра наемной платы, в том случае, когда централизованно изменяемые цены тарифы на аренду повысились. Наниматель может соответственно требовать понижения наемной платы.
Договором может быть предусмотрено, что наемная плата за пользование имуществом устанавливается на весь период действия договора без права ее изменения.
От изменения размера наемной платы следует отличать ее индексацию в связи инфляцией валюты платежа (преимущественно это тенге) в долгосрочных обязательствах, но индексация должна быть предусмотрена в самом договоре (п. 3 ст. 282).
Наниматель вправе потребовать соответственно уменьшения платы и в том случае, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшилось. Условия пользования имуществом могут ухудшиться, например, в силу проводимого наймодателем капитального ремонта имущества по частям, сдачи его дополнительно внаем другим лицам.
При ухудшении состояния имущества должна отсутствовать вина нанимателя в этом. Таким образом, данное право нанимателя будет возникать при условии выполнения нанимателем своей обязанности по содержанию нанятого имущества, (ее содержание будет рассмотрено ниже).
При обнаружении недостатков в переданном внаем имуществе наниматель вправе по своему выбору потребовать от наймодателя:
- 1)безвозмездного устранения недостатков имущества;
- 2)соразмерного уменьшения наемной платы;
- 3)удержания суммы понесенной им расходов по устранению данных недостатков из платы за пользование имуществом. В этом случае наниматель обязан предварительно уведомить об этом наймодателя;
- 4)досрочного расторжения договора.
Наймодатель, извещенный о требованиях нанимателя или о его намерении устранить недостатки имущества за счет наймодателя, может без промедления произвести замену предоставленного внаем имущества с согласия нанимателя другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если принятые меры (удержание расходов по устранению недостатков из платы за пользование имуществом) не покрывают причиненных нанимателю убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
При этом право требовать досрочного расторжения договора имущественного найма должно предоставляться нанимателю в том случае, когда с предоставлением наймодателем имущества, имеющего недостатки, происходит существенное ущемление его прав.
Наймодатель может применить к нанимателю оперативные санкции в том случае, если наниматель существенно нарушит сроки внесения платы за пользование имуществом Он вправе потребовать от нанимателя досрочного внесения платы. Срок оплаты устанавливается наймодателем, при этом он не вправе требовать досрочного внесения платы более чем за два срока подряд.
Продукция, плоды и иные доходы, полученные нанимателем в результате использования нанятого имущества, являются его собственностью, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором.
Наниматель обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет, текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором.
Обязанность нанимателя по поддержанию имущества в исправном состоянии означает, что часть соответствующих обязанностей собственника переходит к нему на период действия договора. Вследствие этого наниматель обязан выполнять те действия, которые необходимы для поддержания имущества в рабочем состоянии.
Например, должна заменяться смазка двигателя, по окончании работы должны очищаться рабочие поверхности механизма, сливаться вода из радиатора в холодное время суток, если не применяется специальная охлаждающая жидкость и агрегат не установлен в теплом помещении и т.д.
Текущий ремонт может охватывать, своим содержанием довольно большой круг действий. Он может быть направлен на замену отдельных деталей в механизме, устранение течи в водопроводе, замену вышедших из строя электророзеток, выключателей. Вместе с тем при текущем ремонте не происходит комплексная замена основных узлов (деталей), агрегатов, конструкций в полученном внаем имуществе.
Таким образом, состояние износа, которое имело место при передаче имущества внаем, не устраняется. Основной целью текущего ремонта является поддержание состояния имущества в надлежащем (исправном) состоянии. Договором на нанимателя может быть возложена и обязанность капитального ремонта нанятого имущества. Кроме того, как уже было отмечено, наниматель обязан нести расходы по содержанию имущества. Они в первую очередь обусловлены внешними факторами. Например, эксплуатация здания неизбежно связана с несением затрат на электроэнергию, газ, горячую, холодную связаны с организационными мерами, обеспечивающими его эксплуатацию.
Поэтому наниматель, заинтересованный в как можно более оптимальной эксплуатации полученного внаем имущества, должен самостоятельно нести их. К примеру, он может оговорить установку счетчиков на газ, горячую и холодную воду и будет принимать соответствующие меры к их экономии. Если же расходы должен будет нести наймодатель, то стимулов к экономии у нанимателя может не оказаться. По составу расходы по содержанию имущества можно разделить на обязательные и дополнительные. К обязательным будут относиться те расходы, которые неизбежно связаны с использованием имущества нанимателем (те же самые затраты на электроэнергию). Если наниматель решил нанять специалиста, который будет непосредственно заниматься обслуживанием имущества, полученного внаем, застраховать имущество и т.д., то это будут дополнительные расходы. Значение деления расходов по содержанию имущества на обязательные и дополнительные будет заключаться в том, что первые непосредственно оговариваются в договоре и наймодатель может требовать их несения от нанимателя. Дополнительные расходы наниматель предусматривает сам и впоследствии может отменить те или иные из них.
Невыполнение нанимателем указанных обязанностей при существенном нарушении интересов наймодателя дает ему право требовать досрочного расторжения договора имущественного найма. Наймодатель обязан письменно предупредить нанимателя о необходимости исполнения обязанностей, предусмотренных ст. 533 ГК РК, а также предоставить нанимателю возможность исполнения обязательства в разумный срок. В свою очередь и наниматель вправе требовать о наймодателя исполнения им своих обязанностей по содержанию сданного внаем имущества. Неисполнение наймодателем обязанностей по капитальному ремонту дает нанимателю право по своему выбору:
- 1) произвести ремонт самостоятельно и взыскать с заимодателя стоимость ремонта;
- 2) зачесть стоимость ремонта в счет оплаты по договору.
- 3)потребовать соответствующего уменьшения платы по договору;
- 4) отказаться от договора.
Наниматель имеет право на производство улучшений имущества. Если речь идет об отделимых улучшениях, то он вправе производить их без согласия наймодателя. Отделимые улучшения являются собственностью нанимателя, если иное не предусмотрено договором. Под отделимыми улучшениями следует понимать улучшения, которые можно обособить без нанесения ущерба самому имуществу.
На производство неотделимых (тех, которые нельзя отделить без нанесения ущерба имуществу) улучшений требуется согласие собственника. Когда наниматель произвел за счет собственных средств и с согласия нанимателя улучшения, неотделимые без вреда для нанятого имущества, он имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшения, поскольку иное не предусмотрено договором. К неотделимым улучшениям можно отнести капитальную пристройку к зданию, украшение поверхности стен художественной лепкой и т.д.
Стоимость неотделимых улучшений, произведенных нанимателем без согласия наймодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором.
После прекращения договора имущественного найма наниматель обязан вернуть наймодателю имущество в том состоянии, в каком его получил с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если состояние возвращаемого имущества по окончании договора не соответствует условиям, предусмотренным законодательством или договором, наниматель возмещает наймодателю причиненный ущерб. Если имущество, сданное внаем, выбывает из строя раньше срока службы, предусмотренного в договоре, то наниматель возмещает наймодателю остаточную стоимость имущества, если иное не предусмотрено договором.
Речь идет о выходе имущества из строя раньше срока службы по причинам, зависящим от нанимателя, при этом, однако, не должно иметь место, умышленное причинение вреда имуществу. Как следствие наниматель обязан возместить наймодателю только стоимость имущества, которым оно обладало на момент, когда произошло выбытие имущества из строя.
Если наниматель не возвратил нанятое имущество либо возвратил его несвоевременно, наниматель вправе потребовать внесения платы за пользование имуществом за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных наймодателю убытков, он может потребовать их возмещения. За несвоевременный возврат нанимателем имущества может быть предусмотрена, плата, которая по общему правилу носит штрафной характер и может быть взыскана в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
В договоре имущественного найма может быть предусмотрено, что нанятое имущество переходит в собственность нанимателя на условиях, определенных соглашением сторон. Если условие о выкупе нанятого имущества не предусмотрено в договоре, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной платы за пользование имуществом в выкупную цену.
Наконец нанимателю обеспечивается защита его прав на нанятое имущество наравне с защитой права собственности. На наймодателе не лежит ответственность перед нанимателем за нарушение пользований, которые производи своими насильственными действиями третьи лица, не имеющие каких- либо прав на нанятое имущество.
Отсюда вытекает, что если действия нарушителей были как-то санкционированы наймодателем, то в этих случаях наступает также и его ответственность. Во всех случаях наниматель имеет право предъявлять иски и иным образом защищать принадлежащие ему права от своего имени.
Таковы, в общем, права и обязанности наймодателя и нанимателя. Договор имущественного найма, как и всякий другой гражданско-правовой договор, прекращается надлежащим его исполнением сторонами .
Если наниматель продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны наймодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Каждая из сторон при этом вправе отказаться от договора, предупредив письменно об этом другую сторону не менее чем за три месяца - при найме недвижимости и за один месяц - при найме иного имущества, если законодательством или договором не предусмотрено иное.
Наниматель может обладать преимущественным правом на заключение договора на новый срок. Для этого наниматель должен надлежащим образом исполнить свои обязанности по предыдущему договору.
При соблюдении данного условия наниматель имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора имущественного найма на новый срок при прочих равных условиях. Таким образом, если другой наниматель предложит более выгодные условия, то предыдущий наниматель утрачивает преимущественное право на заключение договора имущественного найма.
Наниматель, желающий воспользоваться своим правом, обязан письменно уведомить наймодателя о желании, заключить договор. Уведомление делается в срок, указанный в договоре имущественного найма, а если такой срок не указан, то в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора имущественного найма на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если наимодатель отказал нанимателю в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора заключил договор имущественного найма с другим лицом, наниматель вправе по своему выбору потребовать в суде перевода прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, либо только возмещения убытков.
Договор имущественного найма может быть прекращен по соглашению сторон в любое время. Кроме того, он может быть прекращен по инициативе одной из сторон. По инициативе наймодателя, кроме случаев указанных выше, он может быть, расторгнут:
- а) если наниматель более двух раз по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату за пользование имуществом;
- б) если наниматель не производит капитального ремонта имущества в установленные договором имущественного найма сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда, в соответствии с законодательными актами или договором, обязанность капитального ремонта лежит на нанимателе.
Во всех случаях досрочного расторжения договора по своей инициативе наймодатель должен предоставить нанимателю возможность исполнения своего обязательства в разумный срок.
Договор, может быть, расторгнут досрочно по инициативе нанимателя, если:
- а) наймодатель не предоставляет имущество в пользование нанимателю либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
- б) наймодатель не производит в установленные договором сроки, а при отсутствии в договоре в разумные сроки, возложенные на него обязанности капитального ремонта имущества;
- в) переданное имущество имеет недостатки, препятствующие его использованию, которые не были оговорены наймодателем при заключении договора, не были заранее известны нанимателю и не могли быть обнаружены во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
- г) если имущество в силу обстоятельств, за которые наниматель не отвечает, окажется в состоянии не пригодном для использования.
